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想买学区房,这些法律你必须知道

  疑问一:原房主未将户口迁出,能否办理入户?

  为便于孩子入学,甲在市区购买了一套学区房,并签订了购房合同。但是办理入户手续时,却发现原房主没有将户口从该地址迁出,甲无法办理入户手续,影响了孩子入学。遇到这种情况该怎么办?

  答案

  可先为新房主办理落户,再动员原房主迁出户口。房屋出卖后,原房主在此处已没有了固定住所,不具备在此处登记户口的条件,原房主应当将户口迁入其具备落户条件的地方入户,以便新房主迁移户口。

  对原住户居民搬走但户口仍未迁出的,可先为新搬入的现住居民办理落户手续,因此,新房主可依据该文件,向派出所申请为其办理落户手续。

  双方事前可以约定卖方应当在合同签订之日起一定期限内将户口迁出,逾期未迁出,需承担一定金额的违约责任,并约定若因原房主拒绝迁出户口导致新房主无法或延期落户,从而影响子女入学的,买房者有权解除合同,以此督促原房主尽早办理户口迁移手续。

  疑问二:原房主是否应该协助新房主办理业务?

  乙在市区购买了一套面积小于60㎡的学区房,由于疏忽,没有把该学区房的水电户名变更过来。根据相关政策,小升初时,面积在60㎡以下的房屋要提供居住满3年的证明,才能满足第一批入学条件,而提供居住证明需要有水电费缴纳情况,请问,原房主是否有义务协助新房主将水电户名变更?

  答案

  原房主是否有义务协助新房主将水电户名变更,要看协助更名是否是原房主应当履行的合同义务。因房子已经归给新房主所有,缴纳水电费的义务人也是新房主,则水电户名理应与新房主一致。

  原房主将水电户名进行变更,属于购房合同中附随的协助义务,即便购房合同中对此没有进行约定,作为合同的附随义务,原房主也是有义务协助新房主将水电户名进行变更。

  疑问三:无法办理按揭贷款咋办?

  丙想购买一套学区房,无法一次性支付全部购房款,打算办理按揭贷款。看中一套房签订合同之后,才发现该房的面积过小且房龄已经超过30年。这样的话,商业银行不给予办理银行按揭贷款,请问,丙该怎么办?

  答案

  要看双方事先是否知情,购房前应了解贷款条件。如果在签订购房合同时,约定付款方式为按揭贷款,但双方对该房屋不能办理按揭贷款均不知情的,双方均无过错,可以约定变更付款方式为一次性付款或分期付款,并且卖方应当在变更付款方式后,给予买方一定的合理期限筹备资金以支付购房款。

  若买方明知房屋不能办理银行贷款,依然签订购房合同,则应自行承担不利后果,即在不能办理银行贷款时仍应当依约按时支付足额购房款给卖方;若卖方明知房屋不能办理银行贷款却隐瞒这一事实,买方最终不能办理银行贷款,导致购房目的不能实现,则买方有权解除购房合同。

  贷款购房的,应当先向当地银行了解哪些房产不能办理按揭贷款,在买房时注意房产面积及房龄,以免签订了购房合同却无法贷款。

  疑问四:租期未满的学区房,已付租金如何算?

  丁购买了一套学区房,并签订了购房合同。原房主之前已将房屋出租,且在购买时租期未满。但原房主并没有告诉丁,租客给他一次性支付了一年的租金。请问,租客已支付给原房主的剩余租金该怎么结算,是否应当从购房款中抵扣?

  答案

  根据买卖不破租赁原则,原先的承租人可以要求继续租住在该学区房内直至租赁期满。

  购房者应事先了解清楚所购房屋是否存在租赁情况,如果双方并未对此进行约定, 新房主取得房屋所有权后,享有房屋出租收益权,而原房主在签订协议时未向新房主披露后续租金已经收取的事实,损害了新房主的合法权益,新房主据此可以向原房主主张经济损失赔偿。

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